Մանրածախ տարածքներ Ռուսաստանի մարզերում.

Մոսկվայում առևտրային անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջին

Շուկայի այս վերլուծությունը պատրաստվել է հանրային տիրույթում հրապարակված տեղեկատվության հիման վրա՝ https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/ և այլն:

Rosreestr-ի (https://rosreestr.ru/) տվյալներով՝ 2017 թվականի առաջին կիսամյակում Մոսկվայում գրանցվել է կոմերցիոն անշարժ գույքի առքուվաճառքի շուրջ 600 պայմանագիր։ Ամենաթանկ գործարքը գրանցվել է 2017 թվականի մարտին. 13,404,6 մ² ընդհանուր մակերեսով ոչ բնակելի տարածքներ վաճառվել են Մոսկվայի Հարավային վարչական շրջանի Դանիլովսկի շրջանում, գործարքի գումարը կազմել է 1,700,000,000 ռուբլի / 126,822,14 ռուբլի մեկ քառակուսի համար։ Գրանցված գործարքի նվազագույն գումարը գրանցվել է 2017 թվականի փետրվարին և կազմել է 275,000 ռուբլի / 8,487,65 ռուբլի մեկ քառակուսի մետրի համար. Արևելյան վարչական շրջանի Վեշնյակի թաղամասում վաճառվել է 32,4 մ² ընդհանուր մակերեսով ոչ բնակելի շինություն։ Մոսկվա.

Մոսկվայի կոմերցիոն անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությունը ցույց է տալիս, որ մայրաքաղաքում կոմերցիոն անշարժ գույքի մատակարարման պակաս չկա. շուկայում ներկայացված է տարբեր դասերի և նպատակների առևտրային անշարժ գույքի ողջ տեսականին: 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում քաղաքում վաճառքի է առաջարկվել ավելի քան 50000 գրասենյակային, մանրածախ, արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույք։

Գրասենյակային անշարժ գույքի մեծ մասն առաջարկվում է վաճառքի` 72%, երկրորդ տեղում մանրածախ անշարժ գույքն է` 21%, որին հաջորդում են արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքը` 7%:

Առաջարկների քանակով առաջատարն է Կենտրոնական վարչական շրջանը (CAO), որին հաջորդում են Հարավային և Հյուսիսային վարչական շրջանները (Հարավային վարչական շրջան և Հյուսիսային վարչական շրջան), երրորդ տեղում են Արևմտյան, Հարավարևմտյան և Հյուսիսարևելյան վարչական շրջանները։ (Արևմտյան վարչական շրջան, Հարավարևմտյան վարչական շրջան և Հյուսիսարևելյան վարչական շրջան), որին հաջորդում են Արևելյան վարչական շրջանը և Հարավ-արևելյան վարչական շրջանը (VAO և SEAD), Հյուսիսարևմտյան վարչական շրջանը (SZAO), Նովոմոսկովսկ վարչական շրջանը (NAO) , վերջին տեղը կիսել են Զելենոգրադի և Տրոիցկի վարչական շրջանները (ZelAO և TAO):

Մոսկվա քաղաքում առևտրային անշարժ գույքի վաճառքի ընդհանուր առաջարկի բաշխումն ըստ անշարժ գույքի տեսակների, 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում, հետևյալն է.

Գծապատկեր 1. Մոսկվայում առևտրային անշարժ գույքի վաճառքի ընդհանուր առաջարկի բաշխումն ըստ անշարժ գույքի տեսակի.

Գրասենյակային անշարժ գույքի մեծ մասն առաջարկվում է վաճառքի` 49%, երկրորդ տեղում մանրածախ անշարժ գույքն է` 48%, որին հաջորդում են արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքը` 3%:

Մոսկվա քաղաքում առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության ընդհանուր առաջարկի բաշխումն ըստ անշարժ գույքի տեսակների, 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում, հետևյալն է.

Գծապատկեր 2. Մոսկվայում առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության ընդհանուր առաջարկի բաշխումն ըստ անշարժ գույքի տեսակի

Վարձակալության համար առաջարկվող կոմերցիոն անշարժ գույքի գերակշիռ մասը գրասենյակային անշարժ գույքն է՝ 77%, որին հաջորդում են մանրածախ անշարժ գույքը՝ 15%, որին հաջորդում են արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքը՝ 8%:

Առաջարկների քանակով առաջատարը Կենտրոնական վարչական շրջանն է (CAO), երկրորդ տեղում է Հարավային վարչական շրջանը (SAD), երրորդում՝ Հյուսիսային և Հյուսիսարևելյան վարչական շրջանները (NAD և NEAD), որին հաջորդում են Հարավ-Արևելյան, Արևմտյան, Արևելյան և Հարավ-Արևելյան վարչական շրջանները, Արևմտյան վարչական շրջանները (YuVAO, ZAO, VAO և SWAO), Հյուսիս-արևմտյան վարչական շրջանները (NWAO), Նովոմոսկովսկի վարչական շրջանները (NAO), վերջին տեղում է. կիսում են Զելենոգրադը և Տրոիցկի վարչական շրջանը (ZelAO և TAO):

Վերլուծական բազայի որակը և առևտրային անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության որակը բարելավելու համար Մոսկվա քաղաքը բաժանվեց 24 գոտիների: Բաժանումը հիմնված էր քաղաքի խոշոր տրանսպորտային զարկերակների վրա, ինչպիսիք են՝ Garden Ring, Երրորդ տրանսպորտային օղակ, Միրա պողոտա, Կուտուզովսկի պողոտա, Պավլովսկայա փողոց, Նիկոլոյամսկայա փողոց, Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ և Մոսկվայի փոքր օղակ (երթուղի A107, « առաջին բետոնե ճանապարհը»):

«Հին Մոսկվայի» սահմաններում գրասենյակային անշարժ գույքի 1 մ² ամենաբարձր միջին արժեքը գրանցվել է Կենտրոնական վարչական շրջանում (Մեծ Բրիտանիայի կազմում)՝ 394,784 ռուբլի, ամենացածրը Զել վարչական շրջանում՝ 91,326 ռուբլի: Վարձով առաջարկվող գրասենյակային անշարժ գույքի 1 մ²-ի ամենաբարձր միջին տոկոսադրույքը գրանցվել է Միրա պողոտայից մինչև Կուտուզովսկի պողոտա (SK-ից մինչև TTK) տարածքում և կազմել է տարեկան 24,191 ռուբլի, ամենացածրը Հյուսիս-արևելյան վարչական շրջանում (այն սահմաններից դուրս: Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ) - տարեկան 10,460 ռուբլի:

«Հին Մոսկվայի» սահմաններում մանրածախ անշարժ գույքի 1 մ²-ի ամենաբարձր միջին արժեքը գրանցվել է Կենտրոնական վարչական շրջանում (Մեծ Բրիտանիայի կազմում)՝ 655,000 ռուբլի, ամենացածրը՝ Հյուսիսային վարչական շրջանում (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս). 91095 ռուբլի: Վարձով առաջարկվող մանրածախ անշարժ գույքի 1 մ²-ի ամենաբարձր միջին դրույքաչափը գրանցվել է Նիկոլոյամսկայա փողոցից մինչև Միրա պողոտա (SK-ից մինչև TTK) տարածքում և կազմել է տարեկան 57,239 ռուբլի, ամենացածրը Հյուսիս-արևելյան վարչական շրջանում (այն սահմաններից դուրս: Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ) - տարեկան 15,600 ռուբլի:

«Հին Մոսկվայի» սահմաններում արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի 1 մ² ամենաբարձր միջին արժեքը գրանցվել է Հարավ-արևմտյան վարչական շրջանում (երրորդ տրանսպորտային օղակից մինչև Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ)՝ 145,051 ռուբլի, ամենացածրը: Արևելյան վարչական շրջան (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից այն կողմ) - 28,036 ռուբլի: Վարձով առաջարկվող արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի 1 մ²-ի ամենաբարձր միջին դրույքաչափը գրանցվել է Կենտրոնական վարչական շրջանում (Մեծ Բրիտանիայի կազմում) և կազմել է տարեկան 14,223 ռուբլի, ամենացածրը Հյուսիսային վարչական շրջանում (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս): - տարեկան 4140 ռուբլի:

Մոսկվայում կոմերցիոն անշարժ գույքի 1 մ² միջին արժեքը բոլոր գոտիների համար, 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում, ներկայացված է ստորև բերված աղյուսակում.

Աղյուսակ 1. 1 մ² կոմերցիոն անշարժ գույքի միջին արժեքը Մոսկվայում 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում

Մոսկվա քաղաքում 1 մ² առևտրային անշարժ գույքի նվազագույն (min) և առավելագույն (առավելագույն) ծախսերը բոլոր գոտիներում, 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում, ներկայացված են ստորև բերված աղյուսակում.

Աղյուսակ 2. Նվազագույն (ր) և առավելագույնը (առավելագույնը) Մոսկվայում կոմերցիոն անշարժ գույքի 1 մ² արժեքը 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում.

* SK - Garden Ring; TTK - Երրորդ տրանսպորտային օղակ; MKAD - Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ; MMK (A107) - Մոսկվայի փոքր օղակ (ճանապարհ A107):

Մոսկվայում առևտրային անշարժ գույքի 1 մ² միջին արժեքը ըստ գույքի դասի (Ա և Բ դասեր), 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում, ներկայացված է ստորև բերված աղյուսակում.

Աղյուսակ 3. Մոսկվայում կոմերցիոն անշարժ գույքի 1 մ² միջին արժեքը ըստ գույքի դասի՝ 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում

* SK - Garden Ring; TTK - Երրորդ տրանսպորտային օղակ; MKAD - Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ; MMK (A107) - Մոսկվայի փոքր օղակ (ճանապարհ A107):

«Հին Մոսկվայի» սահմաններում 1 մ² նվազագույն արժեքը գրասենյակային անշարժ գույքի հատվածում գրանցվել է Հարավարևելյան վարչական շրջանում (Երրորդ տրանսպորտային օղակից մինչև Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ) և կազմել է 36,344 ռուբլի, առավելագույն արժեքը: գրանցվել է Կենտրոնական վարչական շրջանում (Մեծ Բրիտանիայի կազմում) և կազմել է 2,105,263 ռուբլի: Վարձով առաջարկվող գրասենյակային անշարժ գույքի 1 մ² նվազագույն դրույքաչափը սահմանվել է միանգամից երկու գոտում՝ Պավլովսկայա փողոցից մինչև Նիկոլոյամսկայա փողոց (SK-ից մինչև ՏՏԿ) և Հարավարևելյան վարչական շրջանում (TTK-ից մինչև MKAD) տարածքում: , եւ կազմում էր տարեկան 1000 ռուբլի : 1 մ²-ի համար վարձակալության առավելագույն դրույքաչափը գրանցվել է Նիկոլոյամսկայա փողոցից մինչև Միրա պողոտա (SK-ից մինչև TTK) տարածքում և կազմել է տարեկան 144,000 ռուբլի:

Մանրածախ անշարժ գույքի հատվածում «հին Մոսկվայի» սահմաններում 1 մ² նվազագույն արժեքը գրանցվել է Արևելյան վարչական շրջանում (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից այն կողմ) և կազմել է 33,058 ռուբլի, առավելագույն արժեքը գրանցվել է Նիկոլոյամսկայայից հատվածում: Փողոց դեպի Միրա պողոտա (SK-ից մինչև Երրորդ տրանսպորտային օղակ) և կազմել է 3,206 349 ռուբլի: Վարձակալության համար առաջարկվող մանրածախ անշարժ գույքի 1 մ² նվազագույն դրույքաչափը սահմանվել է Հարավարևելյան վարչական շրջանում (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս) և կազմել է տարեկան 1164 ռուբլի: 1 մ²-ի համար վարձակալության առավելագույն դրույքաչափը գրանցվել է Պավլովսկայա փողոցից մինչև Նիկոլոյամսկայա փողոց (SK-ից մինչև TTK) տարածքում և կազմել է տարեկան 405,000 ռուբլի:

Արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի հատվածում «հին Մոսկվայի» սահմաններում 1 մ² նվազագույն արժեքը գրանցվել է Հարավարևելյան վարչական շրջանում (երրորդ տրանսպորտային օղակից մինչև Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ) և կազմել է 8165 ռուբլի, առավելագույն արժեքը գրանցվել է Փակ բաժնետիրական ընկերությունում (երրորդ տրանսպորտային օղակից մինչև Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհ) և կազմել է 145,985 ռուբլի: Վարձակալության համար առաջարկվող արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի 1 մ² նվազագույն և առավելագույն դրույքաչափերը սահմանվել են Հարավարևելյան վարչական շրջանում (Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից այն կողմ) և կազմել են համապատասխանաբար 970 և 42,840 ռուբլի տարեկան:

Մոսկվան Եվրոպայի և աշխարհի խոշոր մշակութային կենտրոնն է, քաղաքում կենտրոնացած է երկրի պատմական վայրերի ավելի քան մեկ երրորդը, որոնցից շատերը ներառված են ՅՈՒՆԵՍԿՕ-ի համաշխարհային ժառանգության ցանկում: Մոսկվայի հազարամյա պատմությունը պահպանվում է նաև նրա ճարտարապետության մեջ. քաղաքում կան դաշնային, տարածաշրջանային և նշանակված պաշտպանված կարգավիճակ ունեցող մշակութային ժառանգության վայրեր, որոնցից շատերը վաճառքի են հանվում որպես կոմերցիոն անշարժ գույք:

Մոսկվա քաղաքում մշակութային ժառանգության օբյեկտների առևտրային նպատակներով վաճառքի/վարձույթի ընդհանուր առաջարկի բաշխումն ըստ պաշտպանության կարգավիճակի, 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում, հետևյալն է.

Գծապատկեր 3. Մոսկվայում առևտրային նպատակներով մշակութային ժառանգության օբյեկտների վաճառքի/վարձույթի ընդհանուր առաջարկի բաշխումն ըստ պաշտպանության կարգավիճակի.

Ամենից շատ վաճառքի են առաջարկվում ճանաչված մշակութային ժառանգության օբյեկտները՝ 45%, երկրորդ տեղում են մշակութային ժառանգության տարածաշրջանային օբյեկտները՝ 38%, որին հաջորդում են մշակութային ժառանգության դաշնային օբյեկտները՝ 17%։

Վարձով առաջարկվող առևտրային օբյեկտների մեծ մասը տարածաշրջանային մշակութային ժառանգության վայրերն են՝ 45%, մշակութային ժառանգության օբյեկտները երկրորդ տեղում են՝ 40%, որին հաջորդում են դաշնային մշակութային ժառանգության վայրերը՝ 15%:

Վաճառքի համար առաջարկվող մշակութային ժառանգության օբյեկտների մեծ մասը գտնվում է Երրորդ տրանսպորտային օղակում, հետևաբար, վերլուծական բազայի որակը և առևտրային նպատակներով մշակութային ժառանգության օբյեկտների շուկայի վերլուծության որակը բարելավելու նպատակով, Մոսկվա քաղաքը։ բաժանված էր 2 գոտիների՝ Կենտրոնական վարչական շրջանի (ՍԿ-ի կազմում) և ՍԿ-ի և Երրորդ տրանսպորտային օղակի միջև ընկած տարածքը։ Երրորդ տրանսպորտային օղակից դուրս մշակութային ժառանգության օբյեկտների առևտրային նպատակներով վաճառքի առաջարկներ չեն հայտնաբերվել։

Մոսկվա քաղաքում 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջին 1 մ² մշակութային ժառանգության օբյեկտների միջին, նվազագույն (մին) և առավելագույն (առավելագույն) ծախսերը ներկայացված են ստորև բերված աղյուսակում.

Աղյուսակ 4. Մոսկվայում կոմերցիոն նպատակներով մշակութային ժառանգության օբյեկտների 1 մ² միջին, նվազագույն (min) և առավելագույն (առավելագույն) ծախսերը 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում:

Մոսկվա քաղաքում կոմերցիոն նպատակներով մշակութային ժառանգության օբյեկտների 1 մ² միջին արժեքը՝ ըստ պաշտպանության կարգավիճակի, 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում ներկայացված է ստորև բերված աղյուսակում.

Աղյուսակ 5. Մոսկվա քաղաքում կոմերցիոն նպատակներով մշակութային ժառանգության օբյեկտների 1 մ² միջին արժեքը՝ ըստ պաշտպանության կարգավիճակի՝ 2017 թվականի առաջին կիսամյակի վերջում։

* SK - Garden Ring; TTK - Երրորդ տրանսպորտային օղակ:

Առևտրային նպատակներով մշակութային ժառանգության օբյեկտների 1 մ² ամենաբարձր միջին արժեքը գրանցվել է Կենտրոնական վարչական շրջանում (Մեծ Բրիտանիայի կազմում)՝ 458,060 ռուբլի դաշնային մշակութային ժառանգության օբյեկտի համար, ամենացածրը Մեծ Բրիտանիայի և Երրորդ տրանսպորտային օղակի միջև ընկած տարածքում. 248,472 ռուբլի տարածաշրջանային մշակութային ժառանգության օբյեկտի համար: Վարձով առաջարկվող կոմերցիոն նպատակներով մշակութային ժառանգության օբյեկտների 1 մ²-ի ամենաբարձր միջին դրույքաչափը գրանցվել է Կենտրոնական վարչական շրջանում (Մեծ Բրիտանիայի կազմում) և կազմել է տարեկան 30,927 ռուբլի դաշնային մշակութային ժառանգության օբյեկտի համար, որը ամենացածրն է այդ տարածքում: Մեծ Բրիտանիա և Երրորդ տրանսպորտային օղակ - տարեկան 16200 ռուբլի դաշնային մշակութային ժառանգության վայրի համար:

Մանրածախ տարածք, Մոսկվա

Մարինա Մալախատկո, Մոսկվայի CBRE-ի մանրածախ տարածքների բաժնի տնօրեն

2017 թվականի վերջին Մոսկվայում մանրածախ տարածքի աճը կկազմի մոտ 223 հազար քառակուսի մետր։ մ, ինչը 47%-ով պակաս է նախորդ տարվա արդյունքներից։ Շինարարության ծավալները 2017 թվականին կլինեն ամենացածրը վերջին չորս տարիների ընթացքում։

Թափուր աշխատատեղերի միջին մակարդակը 2017թ.-ի համար կազմում է 10%, 2016թ.-ի համեմատ այդ ցուցանիշը փոքր-ինչ նվազել է: Չնայած այն հանգամանքին, որ թափուր աշխատատեղերի մակարդակը ընդհանուր առմամբ բարձր է, որպես կանոն, յուրաքանչյուր վարչական շրջանում կան նախագծեր, որոնք ունեն հաջող տեղակայում և ուժեղ կազմ: վարձակալներ, որոնց զբաղվածությունը մոտ է 100%-ի: 2018-ին թափուր աշխատատեղերի նվազման միտումը կշարունակվի՝ սպասվում է մինչև 9% կրճատում։

Բարձրորակ մանրածախ տարածքի ընդհանուր առաջարկն աճել է 6,3%-ով` մինչև 487 քառ. մ/1000 բնակիչ՝ 2016 թվականի 458-ի դիմաց։ Շուկայի հագեցվածությունը տեղի է ունենում անհավասարաչափ. եթե որոշ թաղամասերում առաջարկը մնում է նույն մակարդակի վրա կամ փոքր-ինչ նվազում է, ապա քաղաքի այլ հատվածներում ցուցանիշը զգալիորեն աճել է։ Ցուցանիշի աճի առաջատարը եղել է Արևմտյան թաղամասը, որտեղ շահագործման է հանձնվել 2017 թվականի ամենամեծ առևտրի կենտրոնը՝ Վեգաս Կունցևոն (GLA՝ 113 հազար քառ. մ)։

2017-ի խոշորագույն նոր մոսկովյան կենտրոններից պետք է նշել նաև Vidnoye Park առևտրի կենտրոնը (27 հազար քառ. մ) և 4Daily (25 հազար քառ. մ): Ակնկալվում է, որ 2018 թվականին մոսկովյան շուկայում կավելանա նոր մանրածախ տարածքի շահագործման տեմպերը: Շուրջ 281 հազար քառ. մ նոր մանրածախ տարածք պետք է մտնի շուկա, ինչը 26%-ով ավելի է այս տարվա շինարարությունից։ Միևնույն ժամանակ, 2018 թվականի որոշ օբյեկտներ ի սկզբանե հայտարարվել էին շահագործման հանձնելու 2017 թվականին, սակայն հետագայում ժամկետները հետաձգվեցին։ 2018-ի ամենամեծ նոր կենտրոններից են՝ Dream Island (105,000 քառ. մ GLA), Kashirskaya Plaza (72,000 քառ. մ GLA):

2017 թվականին շուկա է մուտք գործել 31 նոր միջազգային ապրանքանիշ, և մինչև տարեվերջ նախատեսվում է մուտք գործել ևս մոտ հինգը։ Այսպիսով, արտագնա տարում նոր ապրանքանիշերի ընդհանուր թիվը կհասնի 36-ի, ինչը համեմատելի է 2016 թվականի ցուցանիշի հետ, երբ շուկայում հայտնվեց 39 ապրանքանիշ։ Դրանց մեծ մասը պատկանում է հագուստի և կոշիկի սեգմենտին (42%), ինչպես նաև օծանելիքի և կոսմետիկայի (բոլոր ապրանքանիշերի 14%-ը): Անցած տարվա գլխավոր միտումներից մեկը եղել է հասարակական տրանսպորտի համար մատչելի տարածքներում ներքաղաքային առևտրի կենտրոնների աճող ժողովրդականությունը:

Սննդի հատվածը շարունակել է իր կայուն աճը։ Մոսկվայում բացվել է 100 ռեստորան և 50 սրճարան. Միաժամանակ աճում է սննդամթերքի շուկայի ձևաչափի ժողովրդականությունը։ 2017-ին Բաումանսկայայում բացվեց հետաքրքիր նախագիծ «GastroFerma»: Հայտարարված նախագծերից հարկ է նշել Լեսնայա փողոցի տրամվայի դեպոյի վերակառուցման նախագիծը, որի տեղում կտեղակայվի 17,4 հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով Depo սննդի շուկայի համանուն նախագիծը։ մ, ինչպես նաև Ռոժդեստվենսկի բուլվարի Կենտրոնական շուկան։

Մանրածախ տարածքներ, մարզեր

Միխայիլ Ռոգոժին, CBRE տարածաշրջանային մանրածախ տարածքների տնօրեն

Անցնող 2017 թվականը կհիշվի հետևյալ միտումներով. 2017 թվականին առևտրային անշարժ գույքի շուկայի դինամիկան շարունակեց արտացոլել 2014-2015 թվականների ճգնաժամի հետևանքները, երբ բազմաթիվ նախագծեր սառեցվեցին և նոր նախագծերի շինարարության մեկնարկը կասեցվեց։ . Հետճգնաժամային շրջանի հետևանքները հստակորեն կարտացոլվեն նաև 2018 թվականին (կանխատեսման համաձայն՝ շահագործման հանձնված նոր մանրածախ տարածքի ծավալը կլինի ռեկորդային ցածր վերջին 12 տարիների ընթացքում՝ 124 հազար քառ. մ), որից հետո մենք ակնկալում ենք. շուկայի վերջնական կայունացում։ Այս տարի մենք ավելի ու ավելի շատ ենք տեսնում 2018-2019 թվականներին շուկայի աստիճանական վերականգնման մեկնարկի նախադրյալները։ 2017 թվականի վերջին Ռուսաստանում մանրածախ տարածքի աճը կկազմի մոտ 429 հազար քառակուսի մետր։ մ, որից 48%-ը (206 հազ. քառ. մ) ներդրվել է մարզային քաղաքներում։ Ռուսաստանում շահագործման հանձնված մանրածախ տարածքի ընդհանուր ծավալը նախորդ տարվա համեմատ նվազել է 70%-ով, իսկ մարզերում՝ 78%-ով։ 2017 թվականի խոշորագույն նոր տարածաշրջանային կենտրոններից հարկ է նշել Megamag-ը Դոնի Ռոստովում (40,000 քառ. մ GLA), Ռիվիերան Լիպեցկում (61,000 քառ. մ GLA), Գալաքսին Բառնաուլում (65,400 քառ. մ GLA):

Ակնկալվում է, որ 2018 թվականին մարզային քաղաքներն էլ ավելի կկրճատեն շահագործման հանձնված նոր մանրածախ տարածքի ծավալը՝ մինչև 124 հազար քառակուսի մետր: մ, ինչը 40%-ով պակաս է 2017թ. Միևնույն ժամանակ, 2018 թվականի որոշ օբյեկտներ ի սկզբանե հայտարարվել էին շահագործման հանձնելու 2017 թվականին, սակայն հետագայում ժամկետները հետաձգվեցին։

Ընդհանուր առմամբ, հարկ է նշել անշարժ գույքի մանրածախ շուկայի զարգացման բարձր ներուժը որակյալ մանրածախ օբյեկտների ցածր առաջարկ ունեցող քաղաքներում՝ բնակչության լավ գնողունակության առկայության դեպքում: Նման քաղաքներն այսօր ներառում են Տոմսկը, Կիրովը, Խանտի Մանսիյսկը, Պյատիգորսկը, Մախաչկալան, Նոյաբրսկը, Յակուտսկը և այլն։

Մանրածախ առևտրի նոր օբյեկտները շուկա են դուրս գալիս խոշոր քաղաքներում, որոնք վերջին մի քանի տարիներին համարվում էին գերհագեցած մանրածախ գույքով: Դա պայմանավորված է նրանով, որ առկա օբյեկտներն այլևս չեն համապատասխանում շուկայի ժամանակակից միտումներին և բարոյապես հնացած են: Կազանն այն քաղաքներից է, որն ունի նոր շինարարության ներուժ։

Մշակողների ուշադրությունը նույնպես սկսում է տեղաշարժվել դեպի Մոսկվայի շրջանի քաղաքներ։ Այստեղ մեծ ներուժ ունեն այն օբյեկտները, որոնք ունեն լավ դիրք՝ մեծ ծածկույթով, բնակչության լավ գնողունակությամբ, ինչպես նաև ուժեղ խարիսխ օպերատորների մոտակայքում (օրինակ՝ «Պուշկինո պարկ» առևտրի կենտրոնը Hyperglobus հիպերմարկետի կողքին, Leroy Merlin. , Decathlon և Darwin):

Թափուր աշխատատեղերի գները մեծապես տարբերվում են քաղաքից քաղաք և կախված գույքի որակից և գտնվելու վայրից: Այսօր մեկ միլիոնից ավելի բնակչություն ունեցող քաղաքների թափուր աշխատատեղերի միջին մակարդակը մնում է 2016 թվականի մակարդակին և կազմում է 8-10%: Բայց, որպես կանոն, յուրաքանչյուր քաղաքում կան լավ դիրքով և վարձակալների ուժեղ խառնուրդով նախագծեր, որոնցում զբաղվածության մակարդակը մոտենում է 100%-ին։

Մարզերում ներկայացված մանրածախ առեւտրով զբաղվողներից 2017 թվականին ամենաակտիվը եղել են Lenta, X5 Retail, Magnit մթերային ցանցերը։ DIY մանրածախ առևտուրը Leroy Merlin-ը (2017-ին 13 տարածաշրջանային խանութ), էլեկտրոնիկայի M.Video և Eldorado խանութները և մանկական ապրանքների խանութների ցանցերը՝ Detsky Mir և Dochki-Synochki, նույնպես բավականին ակտիվ են զարգացել տարածաշրջանային քաղաքներում: Տարածաշրջանային առևտրի կենտրոններն ակտիվորեն յուրացրել են մայրաքաղաքի տենդենցը, երբ խոշոր, ժամանակակից ժամանցային զբոսայգիները փոխարինում են հնացած մանրածախ ձևաչափերին: Նոր օբյեկտներ նախագծելիս սեփականատերերը հատուկ ուշադրություն են դարձնում զվարճանքի բաղադրիչի, ինչպես նաև սննդի կորտերի և ռեստորանների զբաղեցրած տարածքի ավելացմանը:

Նաև անցնող տարվա գլոբալ իրադարձությունների շարքում հարկ է նշել, որ Uniqlo նորաձևության մանրածախ առևտուրը ընդլայնվել է երկու մայրաքաղաքներից դուրս և բացվել Նիժնի Նովգորոդում և Կազանում:

RRG ընկերությունը ներկայացրել է կոմերցիոն անշարժ գույքի շուկայի 2017թ. Հիմնական եզրակացությունները, որոնք արվել են վերլուծաբանների կողմից.

1. Տարվա ընթացքում իրացման շուկայում առաջարկի ծավալը զգալիորեն նվազել է՝ միաժամանակ գների զգալի նվազմամբ։ Վարձակալության շուկայում, ընդհակառակը, դրույքաչափերը պահպանվել են 2016թ.-ի դեկտեմբերի մակարդակին՝ առաջարկի ծավալի պակաս էական նվազմամբ։

2. Տարվա ընթացքում և՛ վարձակալության, և՛ վաճառքի շուկաներում առաջարկի ծավալն աճել է միայն մանրածախ տարածքների համար: Վարձակալության շուկայում դրույքաչափերի նվազում է նկատվել միայն մանրածախ անշարժ գույքի նկատմամբ, իսկ առուվաճառքի շուկայում դրանց գների նվազումն անշարժ գույքի այլ տեսակների համեմատ եղել է առավելագույնը։

3. Վարձակալության և վաճառքի շուկաներում առանձին հատվածների համար իրավիճակը հետևյալն է.

Մանրածախ անշարժ գույքի գների իջեցումը ավելի քիչ էական էր՝ համեմատած գների նվազման հետ և քիչ էր տարբերվում ինչպես Garden Ring-ի ներսում, այնպես էլ դրսում գտնվող օբյեկտների համար: Փողոցային մանրածախ անշարժ գույքի համար կենտրոնից դուրս գներն ու գները աննշանորեն նվազել են, իսկ կենտրոնում՝ շատ ավելի էական (հատկապես գները):

Բացառությամբ կենտրոնից դուրս վարձակալված գրասենյակների, գրասենյակային անշարժ գույքի մատակարարման ծավալը լրջորեն նվազել է, բայց մինչ դրույքաչափերն աճել են չափավոր (ավելի էականորեն կենտրոնում), գները նվազել են (ավելի էականորեն Garden Ring-ում):

Արդյունաբերական և պահեստային տարածքների ընդհանուր մակերեսը վարձակալության շուկայում զգալիորեն նվազել է, իսկ սակագները փոքր-ինչ աճել են: Վաճառքի շուկայում միջին տեմպերով նվազել են ինչպես առաջարկի ծավալը, այնպես էլ գները։

Հիմնական եզրակացություն

Առևտրային անշարժ գույքի շուկայում աճի բացակայությունը, ինչպես նախկինում, կապված է նոր օբյեկտների կառուցման ոլորտում ձեռնարկատիրական ակտիվության անբավարար մակարդակի և չափազանց համեստ մակրոտնտեսական ցուցանիշների հետ։ Չնայած 2017 թվականին Ռուսաստանում առևտրային անշարժ գույքում ներդրումների աճին 27%-ով 2016 թվականի համեմատությամբ, ներդրումների ծավալի հետաձգումը 2013 թվականի նախաճգնաժամային մակարդակից ավելի քան երկու անգամ է։ Նման պայմաններում վարձակալության շուկան իրեն ավելի վստահ է զգում, քան վաճառքի շուկան։

Բիզնեսի ցածր ակտիվության պատճառով ցածր գրասենյակային շուկայում փակված պահանջարկի իրականացումը դեռևս ի վիճակի չէ գների աճի բերել նույնիսկ առաջարկի նվազման պայմաններում: Իրավիճակը վարձակալության շուկայում որոշ չափով ավելի լավ է, բայց սակագների բարձրացումն աննշան է։ Սպառողների պահանջարկը մնում է ցածր՝ պայմանավորված ինչպես բնակչության ցածր եկամուտներով, այնպես էլ խնայողական վարքագծի գերակշռությամբ: Այս գործոնները բացասաբար են անդրադառնում առևտրային տարածքի շուկայի վրա ընդհանրապես և առևտրի շուկայի գերբնակեցման վրա, մասնավորապես:

2018 թվականին՝ նախագահական ընտրությունների տարում, ներդրումային ակտիվությունը ավանդաբար ցածր կլինի։ Հաշվի առնելով ներդրումների և գործարար ակտիվության աճի բացակայությունը՝ կարելի է ենթադրել, որ տարվա ընթացքում առևտրային անշարժ գույքի շուկայում նկատելի բարելավում չի լինի։

Վաճառք

Շուկան որպես ամբողջություն

Մատակարարման ծավալը

Բացառությամբ տարեսկզբի և հոկտեմբերին գրանցված մեծ աճի, 2017 թվականին առաջարկը համեմատաբար կայուն է մնացել։ 2016 թվականի դեկտեմբերից մինչև 2017 թվականի դեկտեմբերը մատակարարման ծավալը քանակական առումով նվազել է 17%-ով, իսկ ընդհանուր մակերեսով՝ 31%-ով և կազմել 1331 օբյեկտ՝ 1738 հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով։ մ

Գների ցուցանիշներ

Տարվա ընթացքում գներն աստիճանաբար նվազել են՝ գների երկու ուղղում տեղի է ունեցել փետրվարին և օգոստոսին։ Տարվա ընթացքում ռուբլու գների նվազումը համեմատելի է 2016 թվականի ցուցանիշների հետ և կազմել է 10%, իսկ դոլարային գներով՝ 20%: Մոսկվայի կոմերցիոն անշարժ գույքի շուկայում միջին կշռված գինը 2017 թվականի դեկտեմբերին նվազել է մինչև 168,804 ռուբլի/քմ։ մ, կամ $2865/քառ. մ

Գների անկումը, ինչպես և 2016 թվականին, տեղի է ունեցել առաջարկի նվազման համատեքստում, ինչը կարող է վկայել ավելի քան համեստ մակրոտնտեսական ցուցանիշների ազդեցության տակ պահանջարկի աճի բացակայության մասին։ Մատակարարման ընդհանուր ծավալն ըստ արժեքի՝ 469 մլրդ ռուբլուց։ 2016 թվականի դեկտեմբերին նվազել է 38%-ով, իսկ 2017 թվականի դեկտեմբերին կազմել է 293 մլրդ ռուբլի։

Մատակարարման ծավալը

2017 թվականին մանրածախ տարածքների ընդհանուր տարածքի մատակարարման ծավալն աճել է 42%-ով։ Մյուս բոլոր հատվածներում, ընդհակառակը, նվազել է մատակարարման ծավալը՝ գրասենյակային տարածքների համար՝ 45%-ով, արտադրական և պահեստային տարածքների համար՝ 32%-ով և ազատ օգտագործման տարածքների համար՝ 9%-ով։

Մատակարարման ծավալը 2017 թվականի դեկտեմբերին կազմել է 355 մանրածախ անշարժ գույք՝ 319 հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով։ մ, 718 գրասենյակային շենք՝ 843 հազար քառ. մ, 101 արտադրական և պահեստային տարածք՝ 353 հազար քմ ընդհանուր մակերեսով։ մ և 157 ազատ օգտագործման տարածք՝ 223 հազար քմ ընդհանուր մակերեսով։ մ.

Շուկայի կառուցվածքում ընդհանուր մակերեսով 2017 թվականի դեկտեմբերին, ինչպես և նախկինում, առաջատար դիրքը զբաղեցնում էին գրասենյակային տարածքները, որոնց մասնաբաժինը շուկայում կազմել է 61%, երկրորդ տեղը՝ 19% մասնաբաժինով, արդյունաբերական և պահեստային տնտեսություններն են։ տարածքներ, ազատ օգտագործման տարածքների տեսակարար կշիռը կազմել է 11%, իսկ մանրածախ տարածքներինը՝ 9%: Տարվա ընթացքում գրասենյակային տարածքների տեսակարար կշիռը նվազել է 3 տոկոսային կետով, մանրածախ տարածքներինը՝ 2 տոկոսային կետով, ազատ օգտագործման տարածքներինը՝ 7 տոկոսային կետով, իսկ արտադրական և պահեստային տարածքներինը՝ 8 տոկոսով։ միավորներ.

Դատելով ցուցադրվող գրասենյակային և արդյունաբերական պահեստային օբյեկտների միջին մակերեսի նվազումից համապատասխանաբար 23 և 27%-ով, խոշոր տարածքները աստիճանաբար դուրս են մղվում շուկայից։ Ընդհակառակը, մանրածախ օբյեկտների և ազատ օգտագործման տարածքների համար, որոնց միջին մակերեսը տարվա ընթացքում աճել է 22 և 13%-ով, պահանջարկը տեղափոխվել է ավելի փոքր օբյեկտներ:

Գների ցուցանիշներ

Գների նվազում է նկատվել բոլոր հատվածներում և կազմել.

Մանրածախ օբյեկտների մատակարարման ծավալն արժեքային առումով աճել է 20%-ով, գրասենյակային տարածքների համար նվազել է 52%-ով, արդյունաբերական և պահեստային տարածքներինը՝ 39%-ով, իսկ ազատ օգտագործման տարածքներինը՝ 10%-ով։

Անշարժ գույքի այլ տեսակների համեմատ ազատ տարածքների գների նվազագույն նվազումը կարելի է բացատրել 2016 թվականին գների դինամիկայի մեջ առաջացած անհավասարակշռությամբ, երբ նման օբյեկտների գների նվազումը առավելագույնն էր։ Ուստի, ամենայն հավանականությամբ, տվյալ դեպքում խոսքը միայն գնի շտկման մասին է, սակայն հակառակ դեպքում տարբեր տեսակի կոմերցիոն անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկը համեմատելի մասշտաբով նվազել է։

2017 թվականին գների առավելագույն նվազումը նշվել է մանրածախ տարածքների համար՝ դրանց մատակարարման ծավալի զգալի աճի ֆոնին։ Դա կարող է պայմանավորված լինել ցածր եկամուտների պայմաններում սպառողների ցածր պահանջարկով և բնակչության խնայողությունների վարքագծի մոդելի տարածմամբ շուկայի գերբնակեցմամբ։

Մանրածախ անշարժ գույք

Մատակարարման ծավալը

2017 թվականի դեկտեմբերին կենտրոնում մանրածախ անշարժ գույքի մատակարարման ընդհանուր տարածքը 2016 թվականի դեկտեմբերի համեմատ աճել է 19%-ով, իսկ կենտրոնից դուրս՝ 44%-ով։

Ընդհանուր առմամբ, 2017 թվականի դեկտեմբերին վաճառքի է հանվել 38 սեփականություն Garden Ring-ում և 317 անշարժ գույք դրանից դուրս՝ 20 և 299 հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով։ մ համապատասխանաբար: Դեկտեմբերին մանրածախ տարածքների ընդհանուր մատակարարումը կազմել է 355 օբյեկտ՝ 319 հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով։ մ՝ 900 քառ. մ.

Գների ցուցանիշներ

Մանրածախ առևտրի օբյեկտների գները ինչպես կենտրոնում, այնպես էլ դրսում 2016 թվականի դեկտեմբերից մինչև 2017 թվականի դեկտեմբերը նվազել են 14%-ով և կազմել են համապատասխանաբար 622,400 ռուբլի մեկ քառ. մ եւ 194,422 ռուբլի / քառ. մ. Բոլոր մանրածախ տարածքների գինը 2017 թվականին նվազել է 16%-ով և կազմել 220,759 ռուբլի/քառ. մետր Կենտրոնում 12 ամսվա ընթացքում մանրածախ տարածքների մատակարարման արժեքը աճել է 3%-ով, իսկ ծայրամասում՝ 24%-ով:

Փողոց-մանրածախ

Փողոցային-մանրածախ ֆորմատի օբյեկտների մատակարարման ծավալը 2017 թվականին ընդհանուր մակերեսով աճել է 51%-ով և կազմել 34 հազար քառ. մ Կենտրոնում ցուցադրված օբյեկտների ընդհանուր մակերեսն ավելացել է 114%-ով՝ հասնելով 6 հազար քառակուսի մետրի։ մ, իսկ դրանից դուրս՝ 41%-ով եւ կազմել 27 հազ. մ.

Ընդհանուր առմամբ քաղաքում միջին կշռված գինը նվազել է 8%-ով և կազմել 382,352 ռուբլի մեկ քառ. մ/տարի. Կենտրոնում գները նվազել են 33%-ով և կազմել 732,913 ռուբ/քառ. մ/տարի, իսկ ավելին` 4%-ով մինչև 301,778 ռուբ/քառ. մ/տարի.

2016-ի համեմատ գների դինամիկայի վիճակը փոխվել է, և եթե 2016-ին գների առավելագույն նվազում է նկատվել կենտրոնից դուրս գտնվող տարածքների համար, ապա 2017-ին գների առավելագույն նվազում է նկատվել արդեն կենտրոնում գտնվող օբյեկտների համար։ Այս իրավիճակը վկայում է շուկայի զարգացման անկայունության մասին։

Գրասենյակային անշարժ գույք

Մատակարարման ծավալը

Կենտրոնում գրասենյակային մատակարարումների ծավալը ընդհանուր մակերեսով նվազել է 53%-ով և թվով 49%-ով, իսկ կենտրոնից դուրս՝ ընդհանուր մակերեսով նվազել է 44%-ով և թվով աճել 23%-ով:

Ընդհանուր առմամբ, 2017 թվականի դեկտեմբերին ցուցադրվել է 102 օբյեկտ՝ 87 հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով։ մ Garden Ring-ի ներսում և դրանից դուրս 616 օբյեկտ՝ 756 հազար քառ. մ Գրասենյակային տարածքների ընդհանուր մատակարարումը կազմել է 718 օբյեկտ՝ 843 հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով։ մ մեկ օբյեկտի միջին մակերեսով 1174 քառ. մ.

Գների ցուցանիշներ

2016 թվականի դեկտեմբերից մինչև 2017 թվականի դեկտեմբեր 12 ամիսների ընթացքում կենտրոնում գրասենյակային անշարժ գույքի միջին կշռված գինը նվազել է 24%-ով և կազմել 327,424 ռուբլի/քմ: մ, իսկ Garden Ring-ից դուրս նվազել է 8%-ով՝ մինչև 168,994 ռուբլի/քառ. մ Բոլոր գրասենյակային տարածքների միջին կշռված գինը 2017 թվականին նվազել է 13%-ով և կազմել 185,378 ռուբլի/քառ. մ.

Դատելով 2017 թվականին կենտրոնում գրասենյակային գույքի գների էական նվազումից, դրանց նկատմամբ պահանջարկը, 2016 թվականի աճից հետո, զգալիորեն նվազել է։

Առաջարկի ծավալի նվազումը արժեքային արտահայտությամբ կազմել է 64%՝ մինչև 28 մլրդ ռուբլի։ Garden Ring-ի շրջանակներում և 48% մինչև 127 միլիարդ ռուբլի: իր սահմաններից դուրս, իսկ ընդհանուր առմամբ գրասենյակային գույքի արժեքը 2017 թվականին նվազել է 52%-ով և կազմել 156 մլրդ ռուբլի։

Վարձակալություն

Շուկան որպես ամբողջություն

Մատակարարման ծավալը

Մատակարարման ծավալը ողջ 2017 թվականին ամսից ամիս նկատելիորեն տատանվում էր, բայց ընդհանուր առմամբ, կարելի է ասել, որ աճում էր մինչև ամառ, որից հետո նվազում էր։ Ըստ տարածքների մատակարարման ընդհանուր նվազումը 12 ամսվա ընթացքում կազմել է 7%: 2017 թվականի դեկտեմբերին շուկայում ցուցադրվել է 2992 օբյեկտ՝ 1467 հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով։ մ

Գների ցուցանիշներ

2017 թվականի ողջ ընթացքում վարձակալության գները, ինչպես նաև մատակարարման ծավալը տատանվել են, բայց ոչ էապես։ Վարձակալության շուկայական միջին փոխարժեքը 2016 թվականի դեկտեմբերից մինչև 2017 թվականի դեկտեմբերը ռուբլու արտահայտությամբ աճել է 1%-ով, իսկ դոլարային արտահայտությամբ նվազել 9%-ով։ Դեկտեմբերին վարձակալության միջին արժեքը կազմել է 18236 ռուբլի/քմ։ մ/տարի, կամ $313/քառ. մ/տարի.

Ցածր գնաճի ֆոնին (2,5% 2017թ.՝ ըստ Ռոսստատի) և չափազանց համեստ այլ մակրոտնտեսական ցուցանիշների, 1% տոկոսադրույքի աճը կարելի է գնահատել որպես մեր «նոր տնտեսական իրականությանը» բնորոշ շատ լավ ցուցանիշ։ Վաճառքի շուկայի համեմատ՝ այս պայմաններում անշարժ գույքի բոլոր տեսակների վարձակալության շուկան զգալիորեն ավելի լավ է ընթանում։

Համեմատական ​​վերլուծություն ըստ հատվածների

Մատակարարման ծավալը

2017թ.-ին վարձակալության շուկայում առաջարկի աճի տեմպը ընդհանուր մակերեսով կազմել է +4% մանրածախ, -5% գրասենյակային և -13% արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի համար։ Ցուցադրված օբյեկտների ընդհանուր մակերեսը 2017 թվականի դեկտեմբերին կազմել է 221 հազար քառ. մ մանրածախ 750 հազար քառ. մ գրասենյակի համար եւ 496 հազար քառ. մ արտադրական և պահեստային օբյեկտների համար։ 2017 թվականի ընթացքում ցուցադրված մանրածախ տարածքների միջին մակերեսը նվազել է 8%-ով, արդյունաբերական և պահեստային տարածքները՝ 15%-ով, գրասենյակային տարածքները՝ 13%-ով:

Գների ցուցանիշներ

Մանրածախ տարածքների միջին դրույքաչափը 2016 թվականի դեկտեմբերից մինչև 2017 թվականի դեկտեմբերը նվազել է 5%-ով՝ մինչև 30,627 ռուբլի/քմ: մ/տարի, գրասենյակային տարածքների համար՝ ավելացել է 3%-ով՝ մինչև 17,129 ռուբլի/քառ. մ/տարի արտադրության և պահեստային տարածքների համար աճել է 2%-ով և կազմել 6526 ռուբլի/քառ. մ/տարի. Դատելով վարձակալության դրույքաչափերի նվազումից, մանրածախ տարածքներն ամենաքիչ պահանջարկն են ունեցել։

Տարեկան ընդհանուր վարձավճարի փոփոխությունը 2016 թվականի դեկտեմբերից մինչև 2017 թվականի դեկտեմբեր կազմել է +23% մանրածախ, -3% գրասենյակային և -13% արտադրական և պահեստային տարածքների համար։

2016 թվականին մանրածախ տարածքների սակագների մի փոքր աճից հետո, երբ գրասենյակային անշարժ գույքի և արտադրական և պահեստային տարածքների գները նվազեցին, իրավիճակը փոխվեց ճիշտ հակառակը։ Մանրածախ տարածքի ցածր պահանջարկը, ինչպես նաև վաճառքի շուկայում, կարող է պայմանավորված լինել բնակչության ցածր եկամուտներով և խնայողական վարքագծի գերակշռությամբ:

Մանրածախ անշարժ գույք

Մատակարարման ծավալը

Մանրածախ տարածքի մատակարարման ծավալն ըստ տարածքների 2017 թվականի դեկտեմբերին կենտրոնում նվազել է 31%-ով, իսկ Garden Ring-ից դուրս՝ 7%-ով։ Ցուցադրված օբյեկտների քանակի փոփոխությունը համապատասխանաբար կազմել է -31% և +18%։

Ընդհանուր առմամբ, 2017 թվականի դեկտեմբերին շուկա է հանվել 43 օբյեկտ՝ 10 հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով։ մ Garden Ring-ի սահմաններում և 625 օբյեկտ՝ 211 հազար քմ մակերեսով։ մ այն ​​կողմ: Մանրածախ տարածքների ընդհանուր մատակարարումը կազմել է 668 օբյեկտ՝ 221 հազար ընդհանուր մակերեսով։ քառ. մ մեկ օբյեկտի միջին մակերեսով 331 քառ. մ.

Գների ցուցանիշներ

Կենտրոնում գտնվող օբյեկտների միջին դրույքաչափը 2016 թվականի դեկտեմբերից մինչև 2017 թվականի դեկտեմբերը նվազել է 2%-ով և կազմել 62,471 ռուբլի/քմ: մ/տարի, իսկ Garden Ring-ից դուրս գտնվող գույքի համար չի փոխվել և կազմել է 28,438 ռուբլի/քառ. մ/տարի. Դատելով կենտրոնում գտնվող օբյեկտների սակագների զգալի նվազեցումից արդեն երկրորդ տարին, դրանց նկատմամբ պահանջարկը նվազում է։ Garden Ring-ում գտնվող գույքի տարեկան վարձավճարը նվազել է 31%-ով, իսկ Garden Ring-ից դուրս աճել է 34%-ով:

Փողոց-մանրածախ

Փողոցային մանրածախ ֆորմատի օբյեկտների մատակարարման ծավալը 12 ամսվա ընթացքում ընդհանուր մակերեսով աճել է 12%-ով, ներառյալ. կենտրոնում նվազել է 6%-ով, իսկ դրսում աճել է 14%-ով և կազմել 17 օբյեկտ՝ 3 հազար քմ ընդհանուր մակերեսով։ մ կենտրոնում և 224 օբյեկտ՝ 61 հազար քմ մակերեսով։ մ այն ​​կողմ:

12 ամսով վարձակալության միջին դրույքաչափը նվազել է 9%-ով և կազմել 33,948 ռուբլի մեկ քառ. մ/տարի, իսկ կենտրոնում այն ​​նվազել է 16%-ով և կազմել 70,361 ռուբլի/քառ. մ/տարի, իսկ դրանից դուրս՝ 4%-ով մինչև 31,184 ռուբ/քառ. մ/տարի,.

Կենտրոնում փողոցային մանրածախ առևտրի պահանջարկի հետ կապված իրավիճակը որոշակիորեն տարբերվում է առհասարակ մանրածախ տարածքների իրավիճակից, քանի որ 2016 թվականին կենտրոնում փողոցային մանրածախ առևտրի գներն աճում էին։ Սակայն 2017 թվականին նման օբյեկտների գների նվազումը ակնհայտորեն գերազանցում է ծայրամասային փողոցային մանրածախ առևտրի գների նվազումը։

Գրասենյակային անշարժ գույք

Մատակարարման ծավալը

Գրասենյակային մատակարարումների ծավալն ըստ ընդհանուր տարածքի 2016 թվականի դեկտեմբերից մինչև 2017 թվականի դեկտեմբերը կենտրոնում նվազել է 45%-ով, իսկ դրանից դուրս՝ 1%-ով։ Ցուցադրված տարածքների քանակի փոփոխությունը համապատասխանաբար կազմել է -28% և +16%:

Ընդհանուր առմամբ, 2017 թվականի դեկտեմբերին Garden Ring-ում ցուցադրվել է 174 օբյեկտ, իսկ դրանից դուրս՝ 1612 օբյեկտ՝ 57 և 693 հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով։ մ համապատասխանաբար: Գրասենյակային տարածքների ընդհանուր մատակարարումը դեկտեմբերին կազմել է 1786 օբյեկտ՝ 750 հազար քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսով։ մ մեկ օբյեկտի միջին մակերեսով 420 քառ. մ.

Գների ցուցանիշներ

Գրասենյակային գույքի միջին դրույքաչափը 2017 թվականին ընդհանուր առմամբ աճել է 3%-ով՝ մինչև 17,129 ռուբլի/քմ: մ/տարի. Garden Ring-ի շրջանակներում միջին դրույքաչափն աճել է 10%-ով և կազմել 28049 ռուբլի/քմ։ մ/տարի, իսկ ծայրամասում՝ 5%-ով մինչև 15950 ռուբլի/ք. մ/տարի. Կենտրոնում գրասենյակային առաջարկների տարեկան ընդհանուր վարձավճարը նվազել է 38%-ով, իսկ Garden Ring-ից դուրս՝ աճել 5%-ով։ Դատելով վերջին 2 տարիների սակագների փոփոխություններից՝ կենտրոնում գրասենյակային գույքի պահանջարկն ավելի մեծ է, քան դրանից դուրս։

Ընթացիկ տարվա արդյունքները և գրասենյակային, պահեստային, մանրածախ և հյուրանոցային անշարժ գույքի շուկաների հիմնական միտումները վերլուծվել են անշարժ գույքի ոլորտում առաջատար միջազգային CBRE խորհրդատվական ընկերության կողմից: Ընկերության մասնագետները որոշել են նաև առաջիկա 2017 թվականի առևտրային անշարժ գույքի շուկայի հեռանկարները։

2016 թվականը կհիշվի անշարժ գույքի շուկայի կայունացմամբ, ներդրողների ակտիվության ավելացմամբ, թեև շուկայական ներդրումային գործարքների սահմանափակ քանակով և վարձակալների տրամադրության փոփոխությամբ՝ վարձակալության պայմանների վերանայումից մինչև նոր գործարքների կնքում բոլոր հատվածներում։ երկրորդ կիսամյակից սկսած։

Փորձագետների կանխատեսումների համաձայն՝ 2017 թվականին Ռուսաստանի տնտեսությունը ցույց կտա աննշան աճ՝ 0,5%-ից մինչև 2%։ Տնտեսական զարգացման նախարարության (ՏԶՆ) բազային սցենարի կանխատեսումը ենթադրում է 0,8% տնտեսական աճ 2017թ.

Տնտեսության աստիճանական վերականգնման ակնկալիքների ֆոնին առևտրային անշարժ գույքի շուկայում աճի հիմնական շարժիչ ուժը կլինի կայունությունը և նոր ցիկլի սկիզբը, որի շրջանակներում ներդրողները շահութաբերության լավ ներուժ ունեն:

Չնայած Ռուսաստանի Բանկի կողմից հիմնական տոկոսադրույքի իջեցմանը, բանկային ֆինանսավորման արժեքը դեռևս թույլ չի տալիս ծրագրավորողներին նոր նախագծեր սկսել։ Միաժամանակ նրանք արդյունավետ օգտագործում են առաջացած դադարը՝ դիտում են կայքերը, համաձայնեցնում են նոր նախագծերի պարամետրերը և ստանում թույլտվություններ։ Դա թույլ կտա նրանց օգտվել հաջորդ տարի սպասվող պարտքային շուկայի պայմանների բարելավումից։

Առևտրային անշարժ գույքի շուկայի միտումները 2016թ

2016 թվականին արձանագրվել է առևտրային անշարժ գույքի նոր առաջարկի անկում, հատկապես պահեստային և գրասենյակային շուկաներում, մինչդեռ մանրածախ անշարժ գույքի գործարկման ծավալները մնացել են բարձր՝ իներցիայի պատճառով: Գրասենյակային հատվածում ազատ տարածքների մասնաբաժնի կրճատում է նկատվել՝ պայմանավորված պետական ​​կառույցների և ընկերությունների ակտիվությամբ, որոնք, օգտվելով ստեղծված իրավիճակից, մեծ ծավալի գրասենյակային տարածքներ են գնել կամ վարձակալել։

Շուկան վերջապես կայունացավ 2016 թվականին, իսկ երկրորդ կիսամյակում զգալիորեն ավելացավ վարձակալների ակտիվությունը։ Այս տարի վերջապես ձևավորվել են 2017 թվականին առևտրային անշարժ գույքի շուկայի աստիճանական վերականգնման մեկնարկի նախադրյալները.

Առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության գները հաստատապես հաստատված են ռուբլու գոտում (հազվադեպ բացառություններով), հասել են հատակին և կայունացել են բոլոր հատվածներում: Գործող վարձակալության պայմանագրերի երկարաձգման, ինչպես նաև դրանց պայմանների վերանայման գործարքների ծավալը նվազել է մեկ երրորդով։ Միաժամանակ, տարվա կեսերից նկատվում է շուկայական պայմաններով վարձակալության նոր գործարքների կնքման ակտիվության աճ։

Մոսկվայի համար 2016 թվականը բեկումնային տարի էր ենթակառուցվածքների զարգացման առումով. Նոր Մոսկվայում բացվեցին մետրոպոլիտենի Ռումյանցևո և Սալարևո կայարանները, գործարկվեց Մոսկվայի կենտրոնական շրջանը, իսկ մինչև տարեվերջ նախատեսվում է շահագործման հանձնել մետրոյի առաջին հատվածը։ Երրորդ փոխանակման միացում:

CBRE-ի վերլուծաբանները կարծում են, որ առևտրային անշարժ գույքի շուկան վերջնական կայունացում է ապրել 2016 թվականին, իսկ երկրորդ կիսամյակում վարձակալների ակտիվությունը զգալիորեն աճել է։ Այս տարի վերջնականապես ձևավորվեցին 2017 թվականին կոմերցիոն անշարժ գույքի շուկայի աստիճանական վերականգնման մեկնարկի նախադրյալները։

Ներդրումներ առևտրային անշարժ գույքում

CBRE-ի կապիտալի շուկաների և ներդրումային բաժնի ղեկավար Իրինա Ուշակովայի խոսքով՝ 2016 թվականին ներդրումների ծավալը կավելանա 29%-ով և կկազմի 4,5 մլրդ դոլար (կամ մոտ 300 մլրդ ռուբլի)։ Ընդ որում, այս ծավալի 40%-ը գոյացել է պետական ​​կառույցների և պետական ​​ընկերությունների կողմից կնքված գործարքներով, մինչդեռ նախորդ տարի նման գործարքներ չեն եղել։

Ռուսական կապիտալը գերակշռել է 2016 թվականին՝ կազմելով գործարքների ընդհանուր ծավալի 96%-ը։ Ներդրումային գործարքների ծավալում օտարերկրյա կապիտալի մասնաբաժինը նախորդ տարվա 15%-ից նվազել է մինչև 4%։ Սակայն մենք տեսնում ենք ռուսական շուկայում արդեն ներկայացված օտարերկրյա ֆոնդերի բարձր ներդրումային ակտիվություն, ինչպես նաև կապիտալի լրացուցիչ ներհոսք։ Օտարերկրյա կապիտալի հետ կապված կարևոր գործարքը արաբական Mubadala հիմնադրամի կողմից RDIF-ի հետ միասին պահեստային շենքերի ձեռքբերումն էր երկու նախագծերում՝ PNK Sheremetyevo և PNK Chekhov 3:

Ներդրումների ծավալով տարեվերջին առաջատարները կլինեն գրասենյակային հատվածը (44%) և հյուրանոցները (17%)։ Ավելին, հյուրանոցների տեսակարար կշիռն այս տարի ռեկորդային է վերջին 10 տարիների ընթացքում։ Նաև 2016 թվականին գրանցվել է բնակելի հատվածի բարձր տեսակարար կշիռ (11%). կառուցապատողները ակտիվորեն գնում էին տարածքներ բնակարանաշինության համար: Մանրածախ և պահեստային անշարժ գույքի բաժինը կկազմի համապատասխանաբար 18% և 4%:

Շուկայական ներդրումային գործարքների թիվը շարունակում է սահմանափակվել գնորդների և վաճառողների միջև գնային ակնկալիքների զգալի տարբերությամբ, ինչը սահմանափակում է գործարքների փակումը:

Մասնագետների կարծիքով՝ առևտրային անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու համար հասանելի կապիտալը կազմում է մոտ 3,5 միլիարդ դոլար (որից ավելի քան 50%-ը օտարերկրյա ներդրողների փողն է), ևս մոտ 1 միլիարդ դոլար՝ բնակարանային ներդրումների համար: Ներառյալ լծակները, ավելի քան 10 միլիարդ դոլարը փնտրում է անշարժ գույքի ներդրման հնարավորություններ:

Հաստատված կայունության և տնտեսության և շուկայի աստիճանական վերականգնման ակնկալիքների, ինչպես նաև 2017 թվականին շուկայում առկա կապիտալի ըմբռնման ֆոնին, CBRE-ի կանխատեսումների համաձայն, ներդրումների ծավալը կարող է աճել մինչև 5 միլիարդ ԱՄՆ դոլար: Այս դեպքում աճի հիմնական շարժիչ ուժը կլինի շարունակական կայունությունը և նոր ցիկլի սկիզբը, որի շրջանակներում ներդրողները շահութաբերության լավ ներուժ ունեն:

Գրասենյակային անշարժ գույք

CBRE-ի գրասենյակային տարածքների բաժնի ղեկավար Ելենա Դենիսովան կարծում է, որ 2016 թվականի առաջին կիսամյակի վրա ազդել են 2015 թվականին ձևավորված միտումները. մասնակցությունը, հաճախ ոչ շուկայական բնույթի և կապված են պարտքային պարտավորությունների մարման հետ: Նման գործարքները ներառում են Eurasia Tower-ի անցումը VTB-ին, President Plaza Business Center-ը Sberbank-ին:

2016 թվականի երկրորդ կիսամյակից առևտրային անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկի վիճակի ցուցանիշները բարելավվել են. միտում է նկատվել շուկայական պայմաններով կնքված նոր գործարքների ծավալների մեծացման

Գրասենյակային անշարժ գույքի շուկայի համար 2016 թվականի մեկ այլ դրական և նշանակալի պահ էր թափուր աշխատատեղերի կրճատումը։ Թափուր տարածքների մասնաբաժինը առավել նկատելիորեն նվազել է A դասի գրասենյակային սեգմենտում. 2015-ի վերջին այստեղ թափուր աշխատատեղերի մակարդակը կազմել է 26%, այս տարվա վերջում, ըստ վերլուծաբանների, այն կնվազի մինչև 19,8%: 2017 թվականին փորձագետները կանխատեսում են այս դասի թափուր աշխատատեղերի կայունությունը, քանի որ նախատեսվում է շահագործման հանձնել մի շարք խոշոր բիզնես կենտրոններ։ B դասում հնարավոր է թափուր տարածքի մասնաբաժնի ավելի զգալի կրճատում` 2016-ի վերջի 15,2%-ից 2017-ին հասնելով 14%-ի:

CBRE-ի գնահատականներով՝ 2016 թվականի վերջին շահագործման հանձնված նոր տարածքի ծավալը կկազմի 355000 քառ. մ, ինչը երկու անգամ ցածր է նախորդ տարվա ցուցանիշից։ 2017 թվականին, ըստ հայտարարված հայտարարությունների, շահագործման կհանձնվի 440.000 քառ. մ նոր գրասենյակի առաջարկ։ Հատկանշական է, որ հիմնական ծավալը կլինի Մոսկվա քաղաքում (210.000 քառ. մ) և մայրաքաղաքի Կենտրոնական բիզնես թաղամասում (100.000 քառ. մ): Նոր բարձրորակ սարքավորումների սահմանափակ ներդրումը նպաստում է մեծ օգտագործողների համար շուկայից բարձրորակ արտադրանքի հետագա «լվացմանը»:

Գրասենյակային անշարժ գույքի վարձակալության գները կայուն են, և 2016 թվականի վերջում դրանք կմնան հետևյալ միջակայքում՝ A դասի Prime-ի համար՝ $800 - 900 քառ. մ տարեկան, A դասի համար՝ 18,000 - 35,000 ռուբլի: մեկ քառ. մ տարեկան, B դասի համար՝ 13,000 - 28,000 ռուբլի: մեկ քառ. մ տարեկան (բոլոր դրույքաչափերը առանց գործառնական ծախսերի և ԱԱՀ-ի):

2017-ին վարձակալության պահանջվող դրույքաչափերի առաջադրումը հիմնականում կպահպանվի ռուբլով, իսկ արտաքին ֆոնի աստիճանական նորմալացմամբ հնարավոր է ռուբլով դրույքաչափերի աճ 5-10%-ով:

Պահեստ անշարժ գույք

Ըստ CBRE-ի արդյունաբերական և պահեստային անշարժ գույքի բաժնի տնօրեն Անտոն Ալյաբաևի, 2016 թվականը պահեստային անշարժ գույքի համար անցումային տարի էր՝ դանդաղեցման փուլից շուկայի հետագա կայունացման փուլ:

Տարեսկզբի տնտեսական տատանումները պատճառ դարձան, որ մի շարք գործարքների իրականացումը հետաձգվի ավելի ուշ ժամկետով, ինչն արտահայտվեց 2016 թվականի երկրորդ և երրորդ եռամսյակների պահանջարկի ցածր ծավալներով։ Սակայն տարեվերջին գործարար ակտիվության վերականգնում է նկատվել. չորրորդ եռամսյակում պահեստների հետ գործարքների ծավալը կարող է հասնել 300 հազար քառ. մ, որը տարվա ամենաբարձր ցուցանիշն է։

Պահանջարկի տատանումներին զուգահեռ նկատվել է շուկայի հիմնական ցուցանիշների՝ ազատ պահեստային տարածքի մասնաբաժնի և վարձակալության դրույքաչափերի շարժի միտումը։ Երկրորդ եռամսյակի սկզբին թափուր աշխատատեղերի աճը, որն առաջացել էր վերջնական սպառողների պահեստային օբյեկտների շուկա մուտք գործելու պատճառով, արագ մարեց։ Անվճար պահեստների մասնաբաժինը վերջին 6 ամիսների ընթացքում մնացել է կայուն։ Միևնույն ժամանակ, պահեստային տարածքների վարձակալության գները երեք եռամսյակում մնացել են նույն մակարդակի վրա։

2016 թվականին CBRE-ի վերլուծաբանները տեսան առաջարկի և պահանջարկի կառուցվածքում նոր միտումների ի հայտ գալը: Բիզնեսի գործունեությունը գնալով ավելի է խթանվում նոր շարժիչ ուժերով՝ հին պահեստային օբյեկտներից անցում դեպի ավելի լավը, լոգիստիկ օպերատորների տարածքից անցում ուղղակի վարձակալության և պահեստային հզորությունների համախմբում մեծ բաշխիչ կենտրոններում:

Պահանջարկի բնույթի այս փոփոխություններն իրենց հերթին խթանեցին առաջարկի տարբերակումը։ Մշակողները առաջարկում են տարբեր լուծումներ հաճախորդների տարբեր կատեգորիաների համար: Սրանք կարող են լինել բարձր տեխնոլոգիական ներկառուցված պահեստներ, որոնք նախատեսված են խոշոր ձեռնարկությունների կարիքների համար, որոնք շարունակում են աճել: Ընկերությունների համար, որոնք կցանկանան տեղափոխվել նոր որակի շենք, բայց ֆինանսական ռեսուրսներով ավելի սահմանափակ են, առաջարկվում են ստանդարտացված A դասի պահեստներ՝ հիմնական բնութագրերով:

2017 թվականին շուկան կշարունակի գործել ներկայիս միջավայրում։ Շահագործման ծավալներն էլ ավելի կկրճատվեն, և հաճախորդի համար հիմնականում կկառուցվեն նոր շենքեր։ Նոր մատակարարման տարեկան ցուցանիշը ակնկալվում է 500-600 հազար քառ. մ.

Պահեստների շուկայում 2017 թվականին գործարքների կանխատեսվող ծավալը կարող է լինել առնվազն 800000 քառ. Մ.- Շուկայական կայունացումը նախադրյալներ է ստեղծում գործարար ակտիվության աստիճանական աճի համար։ Տարվա երկրորդ կիսամյակում մենք կարող ենք տեսնել շուկայի դինամիկայի դրական փոփոխություններ՝ թափուր աշխատատեղերի աստիճանական նվազման և պահեստների վարձակալության դրույքաչափերի բարձրացման տեսքով:

Մանրածախ տարածք, Մոսկվա

Մոսկվայի CBRE-ի մանրածախ տարածքի բաժնի տնօրեն Մարինա Մալախատկոն կարծում է, որ 2016 թվականին Մոսկվայում շահագործման հանձնված մանրածախ տարածքի ծավալը կկազմի մոտ 427,000 քառ. մ, ինչը 3%-ով պակաս է 2015թ. Այս ծավալը զգալի է շուկայի համար, և 7 նոր անշարժ գույքի շահագործման հանձնումը անշարժ գույքի մանրածախ շուկայում տարվա ընթացքում առաջացրել է թափուր աշխատատեղերի կարճաժամկետ աճ, որը երրորդ եռամսյակում աճել է մինչև 11,4%։ Բայց մինչև այս տարվա վերջ ակնկալվում է, որ այն համակարգված կնվազի, և ներդրման ծավալների կրճատման շնորհիվ 2017 թվականի առաջին կիսամյակում կհասնի 10 տոկոսի նշագծին։

Մոսկվայի որակյալ առևտրի կենտրոնների ընդհանուր մատակարարումը մինչև տարեվերջ կկազմի 5,6 մլն քառ. մ, իսկ մանրածախ տարածքի տրամադրումը 456 քառ. մ 1000 մարդուն։

Նոր մանրածախ օբյեկտները բացվել են լավ զբաղվածության մակարդակով. առևտրի կենտրոններում 2016-ին թափուր աշխատատեղերի մակարդակը տատանվում էր 20-40%-ի սահմաններում, մինչդեռ անցյալ տարի օբյեկտները բացվեցին 50-80% թափուր աշխատատեղերով: Ռուսական շուկան լքող մանրածախ առևտրականների թիվը զգալիորեն նվազել է՝ 2 ապրանքանիշ 2016-ին՝ 11-ի դիմաց 2015 թ.

2017 թվականին սպասվում է մանրածախ տարածքի շահագործման տեմպերի հետագա նվազում՝ բացման համար հայտարարված է մոտ 273000 քառ. մ, ինչը 36%-ով պակաս է 2016թ. Միևնույն ժամանակ, հաջորդ տարվա օբյեկտներից մեկը՝ Butovo Mall-ը (54,000 քմ GLA), ի սկզբանե հայտարարվել էր բացման համար 2016թ.

2016 թվականի ամենամեծ առևտրի կենտրոններից հարկ է նշել Riviera-ն (91200 քմ GLA), Օվկիանիան (60000 քմ GLA) և Good! (53,000 քառ. մ), Մետրոպոլիս փուլ 2 (38,000 քառ. մ GLA): Նոր անշարժ գույքի բացման ժամանակ թափուր աշխատատեղերի գները մեծապես տարբերվում են՝ կախված գտնվելու վայրից և հայեցակարգից: Միջին հաշվով, նոր մանրածախ օբյեկտները բացվել են լավ զբաղվածության մակարդակով. 2016 թվականին առևտրի կենտրոններում թափուր աշխատատեղերի մակարդակը տատանվել է 20-40%-ի սահմաններում, մինչդեռ անցյալ տարի օբյեկտները բացվել են 50-80% թափուր աշխատատեղով:

2016 թվականի 11 ամիսների ընթացքում մոսկովյան շուկա է մուտք գործել 32 միջազգային ապրանքանիշ, ևս 5-ը նախատեսում են մինչև տարեվերջ բացել իրենց առաջին խանութները մայրաքաղաքում։ Սա համեմատելի է 2015 թվականի ցուցանիշի հետ, երբ մոսկովյան շուկա մուտք գործեց 40 միջազգային ապրանքանիշ։ Հարկ է նշել, որ շուկան լքող մանրածախ առևտրականների թիվը զգալիորեն նվազել է՝ 2 ապրանքանիշ 2016-ին՝ 11-ի դիմաց 2015-ին։

Մոսկվայում մանրածախ տարածքի վարձակալության հիմնական գինը կազմում էր 100,000 ռուբլի մեկ քառ. մ տարեկան, գործնականում անփոփոխ՝ 2015թ. 2017 թվականին CBRE-ի փորձագետները կանխատեսում են, որ գները կմնան կայուն՝ կապված մանրածախ տարածքի թափուր աշխատատեղերի համեմատաբար բարձր մակարդակի հետ:

Առևտրի կենտրոններում վարձակալության գները վերջապես արտահայտվում են ռուբլով, կամ ֆիքսվում է փոխարժեքի միջանցք։ Սեփականատերերը պատրաստ են զեղչեր տրամադրել վարձակալության առաջին տարվա համար՝ հետագա տարիներին փոխարժեքի աստիճանական բարձրացմամբ։ Մանրածախ օբյեկտի սեփականատիրոջ հետ փոխգործակցության ձևը շրջանառության տոկոսի ձևաչափով գնալով ավելի տարածված և հարմարավետ պրակտիկա է մանրածախ վաճառողների համար և այլևս չի օգտագործվում միայն խարիսխների, այլև բոլոր պրոֆիլների միջին չափի վարձակալների համար: Վարձակալության գների կառուցվածքի մի շարք սխեմաներ թույլ են տալիս սեփականատերերին և վարձակալներին փոխզիջում գտնել՝ ընտրելով առևտրային պայմանների համար ընդունելի տարբերակ զարգացող շուկայի պրակտիկայի շրջանակներում: Վերջինս իր հերթին խիստ կապված է մանրածախ առևտրաշրջանառության հետ։

2016-ի վերջին Մոսկվայում շքեղության և էկոնոմ դասի մանրածախ առևտրի շրջանառությունն աճել է, որոշ դեպքերում աճը հասել է 30%-ի։ Միջին մակարդակի մանրածախ առևտրականները տարեվերջին ցույց են տվել շրջանառության նվազագույն աճ

Մանրածախ տարածքներ Ռուսաստանի մարզերում

CBRE-ի մանրածախ տարածքի տարածաշրջանային բաժնի տնօրեն Միխայիլ Ռոգոժինի խոսքով, 2016 թվականի վերջին Ռուսաստանում մանրածախ տարածքի աճը կկազմի մոտ 1,2 միլիոն քառակուսի մետր: մ, որից 58%-ը (719.000 քառ. մ) ներդրվել է մարզային քաղաքներում՝ չհաշված Սանկտ Պետերբուրգը։ Ռուսաստանում շահագործման հանձնված մանրածախ տարածքի ընդհանուր ծավալը նախորդ տարվա համեմատ նվազել է 28%-ով, իսկ մարզերում՝ 40%-ով։ 2016 թվականի խոշորագույն նոր տարածաշրջանային կենտրոններից հարկ է նշել MegaGrinn-ը Կուրսկում (129,000 քառ. մ GLA), Maxi-ն Արխանգելսկում (49,200 քառ. մ GLA), Սեդանկա քաղաքը Վլադիվոստոկում (45,000 քառ. մ GLA):

Ռուսաստանի մարզերում թափուր մանրածախ տարածքի մասնաբաժինը մեծապես տարբերվում է քաղաքից քաղաք: Մեկ միլիոնանոց քաղաքների միջին թափուր աշխատատեղերի մակարդակն այսօր կազմում է 8-10%: Բայց, որպես կանոն, յուրաքանչյուր քաղաքում կան լավ դիրքով և վարձակալների ուժեղ խառնուրդ ունեցող նախագծեր, որոնցում զբաղվածության մակարդակը մոտ է 100% -ի:

Ակնկալվում է, որ 2017 թվականին մարզային քաղաքներն էլ ավելի կկրճատեն շահագործման հանձնված նոր մանրածախ տարածքների ծավալը՝ մինչև 637,000 քառ. մ, ինչը 11%-ով պակաս է 2016թ. Միևնույն ժամանակ, 2017 թվականի որոշ օբյեկտներ ի սկզբանե հայտարարվել էին շահագործման հանձնելու 2016 թվականին, սակայն հետագայում ժամկետները հետաձգվեցին։

Ընդհանուր առմամբ, հարկ է նշել անշարժ գույքի մանրածախ շուկայի զարգացման բարձր ներուժը որակյալ մանրածախ օբյեկտների ցածր առաջարկ ունեցող քաղաքներում՝ բնակչության լավ գնողունակության առկայության դեպքում: Նման քաղաքներն այսօր ներառում են Խաբարովսկը, Չիտան, Ստավրոպոլը, Մախաչկալան, Նոյաբրսկը և այլն։

Ռուսաստանի Դաշնության մարզերում թափուր մանրածախ տարածքի մասնաբաժինը մեծապես տարբերվում է քաղաքից քաղաք և կախված գույքի որակից և գտնվելու վայրից: Այսօր մեկ միլիոնից ավելի բնակչություն ունեցող քաղաքների թափուր աշխատատեղերի միջին մակարդակը կազմում է 8-10%, ինչը փոքր-ինչ բարձր է 2015 թվականի թափուր աշխատատեղերի մակարդակից՝ 7-8%: Բայց, որպես կանոն, յուրաքանչյուր քաղաքում կան լավ դիրքով և վարձակալների ուժեղ խառնուրդով նախագծեր, որոնցում զբաղվածության մակարդակը մոտենում է 100%-ին։

Մարզերում ներկայացված մանրածախ առեւտրով զբաղվողներից 2016-ին ամենաակտիվը եղել են Lenta, X5 Retail, Magnit մթերային ցանցերը։ Տարեսկզբին նրանք հայտարարեցին Մոսկվայի և մարզերի զարգացման հավակնոտ ծրագրերի մասին՝ Lenta՝ 40 հիպերմարկետ, Պյատերոչկա՝ 1000 խանութ, Magnit՝ 950 խանութ և 80 հիպերմարկետ։ Շուկայի ներկայիս վիճակը թույլ է տվել ցանցերին հաջողությամբ իրականացնել իրենց հայտարարված ընդլայնման ծրագրերը: Տարածաշրջանային քաղաքներում բավականին ակտիվորեն զարգանում են նաև DIY մանրածախ առևտրականներ Leroy Merlin և OBI, էլեկտրոնիկայի M.Video և Eldorado խանութները, մանկական ապրանքների խանութների ցանցերը՝ Detsky Mir և Dochki-Synochki:

Հյուրանոցներ

CBRE-ի զարգացման, հյուրընկալության արդյունաբերության փոխտնօրեն Ստանիսլավ Իվաշկևիչը կարծում է, որ 2016 թվականին մոսկովյան հյուրանոցների շուկայի վրա ազդող հիմնական գործոնը զբոսաշրջային տրաֆիկի աճն էր։ Ըստ նախնական տվյալների՝ մինչև տարեվերջ զբոսաշրջիկների թիվը միայն Մոսկվայում կկազմի մոտ 17,5 միլիոն մարդ, զբոսաշրջության սպառման մասնաբաժինը մայրաքաղաքի GRP-ում կգերազանցի 4%-ը և կարող է հասնել 470 միլիարդ ռուբլու: Այսպիսով, այս ծավալից հյուրանոցների եկամուտների բաժինը մինչև տարեվերջ կարող է կազմել մոտ 60 միլիարդ ռուբլի։

2016 թվականի ընթացքում միջազգային ցանցերի կողմից կառավարվող հյուրանոցների թիվն ավելացել է 3772 համարով։ Այս տարի Մոսկվայի ամենամեծ նոր հյուրանոցը Accor համալիրն էր, որը Կիևսկայա հրապարակում բացեց երեք հյուրանոց՝ Ibis, Adagio, Novotel՝ ընդհանուր 701 համարով։ Տարածաշրջանային հիմնական բացվածքներից արժե առանձնացնել երկու խոշոր Marriott հյուրանոցները Կրասնոդարում և Վորոնեժում:

Չնայած այն հանգամանքին, որ զբոսաշրջիկների ճնշող մեծամասնությունը ռուսներ են (70-75%), օտարերկրյա զբոսաշրջիկների հոսքի աճն այժմ իսկապես նկատելի է, ինչպես նաև այն, որ դա տեղի է ունենում հիմնականում ասիական շուկայի և չինական շուկայի հաշվին։ հատկապես զբոսաշրջիկներ. Ռոստուրիզմի գնահատականներով՝ միայն զբոսաշրջիկների այս խմբի շնորհիվ հոսքի աճը 2016 թվականի վերջին կկազմի մոտ 40%։
Այսպիսով, 2016 թվականին Մոսկվայի հյուրանոցների զբաղվածության մակարդակը հասել է ռեկորդային մակարդակի՝ որոշակի հատվածներում գերազանցելով 70%-ը։ Զբաղվածության աճն իր հերթին առաջացրել է հյուրանոցների գների աճ՝ 2016 թվականի 9 ամիսների ընթացքում միջին ADR-ն ավելացնելով 8%-ով։
Սենյակի միջին արժեքի առավել ցայտուն դրական դինամիկան դրսևորվել է բարձրորակ թանկարժեք հյուրանոցների հատվածում, որտեղ ADR-ի ամենազգալի աճը մինչև 20-22 հազար ռուբլու մակարդակը գրանցվել է այս հատվածի առաջատարների խմբում: (օրինակ, այնպիսի պրեմիում հյուրանոցներ, ինչպիսիք են Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons):

Միևնույն ժամանակ, շքեղության սեգմենտի հյուրանոցների մեծ մասը զգուշավոր է և չի բարձրացնում ADR-ը՝ այն պահելով 12-15 հազար ռուբլու մակարդակում։ Այսպիսով, ամենաթանկ հյուրանոցների հատվածում ADR-ն այժմ միջինը կազմում է մոտ 18 հազար ռուբլի։
«Միջին» և «միջինից ցածր» հատվածներում 2016 թվականին բնակեցման դրույքաչափերի աճ չի գրանցվել։ Հյուրանոցային շուկայում դեռևս առկա են դեմպինգային ուժեղ տրամադրություններ, և, հետևաբար, շատ հյուրանոցատերեր չեն բարձրացրել գները՝ անկախ պահանջարկի աճից։

2016 թվականի ընթացքում միջազգային ցանցերի կողմից կառավարվող հյուրանոցների թիվն ավելացել է 3772 համարով, որից 1511-ը պատկանում է Մոսկվայի մարզին։ Այս տարի Մոսկվայի ամենամեծ նոր հյուրանոցը Accor համալիրն էր, որը Կիևսկայա հրապարակում բացեց երեք հյուրանոց՝ Ibis, Adagio, Novotel՝ ընդհանուր 701 համարներով։ Տարածաշրջանային հիմնական բացվածքներից արժե առանձնացնել Marriott ցանցի երկու խոշոր հյուրանոցները Կրասնոդարում և Վորոնեժում:

2017 թվականի համար Ռուսաստանում հայտարարվել է 11 հյուրանոց միջազգային բրենդների կառավարման ներքո՝ 2566 համարների ընդհանուր տարողությամբ, որոնցից 3 հյուրանոցը պետք է բացվի Մոսկվայում՝ Four Points By Sheraton Վնուկովո օդանավակայանում, Radisson Blu՝ Novion MFC-ում։ Olimpiysky Prospekt-ը և Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park-ը, որպես Լենինգրադսկի պողոտայի ՎՏԲ Դինամոյի համալիր զարգացման մաս:

Վերանայումը պատրաստվել է CBRE-ի կողմից

IQ 2017-ում, վերջին մի քանի տարիների ընթացքում առաջին անգամ, վարձակալության գների աճ է գրանցվել Մոսկվայի առևտրային անշարժ գույքի շուկայի գրասենյակային և մանրածախ հատվածներում: Այնուամենայնիվ, վերլուծաբանները չեն շտապում ուրախանալ. արդեն հաջորդ եռամսյակում սպասվում է նոր օբյեկտների զգալի գործարկում, ինչը կհանգեցնի թափուր աշխատատեղերի մակարդակի անխուսափելի բարձրացմանը։

Հաշվետու ժամանակահատվածում գրասենյակային հատվածում շահագործման է հանձնվել 51,8 հազ. մ ԳԼԱ. Չնայած 2016 թվականի չորրորդ եռամսյակի համեմատ ցուցանիշի 16,4 տոկոս աճին, ՆԱԻ Becar-ի վերլուծաբանները արձանագրում են գրասենյակային շենքերի շահագործման տեմպերի դանդաղման շարունակական միտում։ Մինչեւ տարեվերջ, ըստ NAI Becar-ի ակտիվների կառավարման բաժնի, նախատեսվում է շահագործման հանձնել շուրջ 430 հազար քառ. մ գրասենյակային տարածք:

Առաջին երեք ամիսների արդյունքներով` բարձրակարգ գրասենյակային օբյեկտներում արձանագրվել է թափուր աշխատատեղերի մակարդակի նվազում, ինչն իր հերթին 2014 թվականից ի վեր առաջին անգամ հանգեցրել է վարձակալության սակագների բարձրացման: Այսպես, Ա դասում թափուր աշխատատեղերը նախորդ տարեվերջից նվազել են 6%-ով, B+ դասում՝ 12,7%-ով, Բ դասարանում՝ 8%-ով։ Մինչդեռ այս պահին ազատ տարածության տեսակարար կշիռը Ա դասում մնում է բարձր մակարդակի վրա և կազմում է 21,3%։ Վարձակալության գները 2016 թվականի վերջի համեմատ Ա դասում աճել են 4,8%-ով (մինչև 1,9 հազար ռուբլի), 7,5%-ով (մինչև 1,4 հազ. ռուբլով)՝ B+ և 4,7%-ով (մինչև 1,1 հազ. ռուբլի) Բ դասում։ .

2017 թվականի սկզբի հիմնական միտումը կարելի է համարել առկա բիզնես կենտրոնների սեփականատերերի կողմից համագործակցային տարածքների նկատմամբ հետաքրքրության աճը։ Ինչպես ցույց են տալիս ուսումնասիրությունները, բիզնես կենտրոնի տարածքում coworking օպերատորի տեղադրումը զգալիորեն մեծացնում է վարձակալների հետաքրքրությունը հենց գրասենյակի նկատմամբ: Դա պայմանավորված է, առաջին հերթին, նրանց տարածքի առավել արդյունավետ օգտագործման հնարավորությամբ։ Օրինակ, coworking տարածքի առկայությունը վարձակալներին թույլ է տալիս խնայել լրացուցիչ տարածքի վարձակալության վրա, որը հատկացվում է, մասնավորապես, հանդիպումների և կոնֆերանսների սենյակների համար: Բացի այդ, համատեղ աշխատատեղերի շնորհիվ վարձակալական ընկերությունները հնարավորություն ունեն ներգրավելու աշխատակիցներին նախագծային աշխատանքին՝ առանց անհանգստանալու, որ նրանք բավարար տարածք չեն ունենա գրասենյակում: Այսպիսով, այսօր զարգացնելով օբյեկտների ենթակառուցվածքային բաղադրիչը, սեփականատերերը հետագայում մեծացնում են իրենց մրցակցային առավելությունները:

առաջին եռամսյակի խոշորագույն գործարքների շարքում. 2017 - Yandex-ը, որը վարձակալել է 10,3 հազար քառ. մ՝ «Ավրորա» բիզնես կենտրոնում, և «Սերվիեր» ԲԲԸ-ն, որը վարձակալության պայմանագիր է կնքել 6,6 հազար քառ. մ՝ «White Gardens» բիզնես կենտրոնում։
Հատկանշական է, որ գործարքների ընդհանուր ծավալի մոտ 87%-ը բաժին է ընկել գրասենյակային հատվածին՝ առաջին հերթին ՎՏԲ բանկի կողմից 22,4 հազար քառ. մ MIBC Մոսկվայի քաղաքի Եվրասիա աշտարակում:

Մոսկվայի մանրածախ անշարժ գույքի հատվածում տարեսկզբից ներդրվել է 11,3 հազար քառ. m GLA, որը 91%-ով ցածր է 2016 թվականի 4-րդ եռամսյակի ցուցանիշից, սակայն արդեն երկրորդ եռամսյակում ակնկալվում է միանգամից շահագործման հանձնել 6 մանրածախ օբյեկտ՝ 150 հազար քառ. մ., ինչը բացասաբար կանդրադառնա թափուր աշխատատեղերի մակարդակի վրա։ Մոսկվայի որակյալ առևտրի կենտրոններում թափուր աշխատատեղերի ընդհանուր մակարդակն այսօր կազմում է 12% (2016թ. վերջի համեմատ նվազել է 4%-ով): Առևտրի սրահի վարձակալների գները հաշվետու ժամանակահատվածում նվազել են 4,1%-ով և կազմել 37,3 հազար ռուբլի 1 քառ. մ, «խարիսխների» համար դրանք մնացին անփոփոխ՝ 12,9 հազար ռուբլի մեկ «քառակուսու» համար:

Պահեստների հատվածը 2017 թվականի առաջին եռամսյակում դրսևորել է շահագործման լավ դինամիկա՝ շուկա է մտել մոտ 119 հազար քառ. մ ԳԲԱ, նախորդ տարվա վերջի համեմատ ավելանալով 10,2%-ով։ Այսպես, շահագործման են հանձնվել 4 նոր A+/A դասի համալիրներ՝ TSC «Klin» (56 հազար քառ.մ), «Տեխնոպարկ» (18.7 հազար քմ), ORC «Radumlya» (1-ին փուլ, 13 հազար քառ.մ. .), ՊՍԿ «Նիկոլսկոյե» (8 հազար քմ). Մինչեւ տարեվերջ նախատեսվում է շահագործման հանձնել եւս 500-600 հազար քառ. Այս ֆոնին թափուր աշխատատեղերի տոկոսադրույքը շարունակում է աճել և մարտի վերջին կազմում է 16% A դասում և 15%՝ B դասում: Վարձակալության գները հատվածում 2016 թվականի վերջի համեմատ նվազել են 14%-ով (մինչև 4,1 հազ. ռուբլի ) A դասում և 10% (մինչև 3,8 հազար ռուբլի)
Բ դասարանում։